Je mets en location à Bordeaux

Pour connaitre le montant du loyer de référence qui s’applique à mon logement je peux consulter le simulateur des loyers :

L’encadrement des loyers s’applique à la signature de tout nouveau contrat de location signé à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 : première mise en location, renouvellement du bail, changement de locataire, colocations.

Le dispositif concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que le bail mobilité.

Ne sont pas concernés par ce mécanisme d’encadrement des loyers :

• les baux en cours signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance qui font l'objet d'une reconduction tacite,
• les logements sociaux HLM,
• les logements soumis à la loi de 1948,
• les logements conventionnés APL,
• les locations saisonnières,
• les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

L’encadrement des loyers est fondé sur l’observation du marché locatif local.

L’Observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération de Bordeaux, porté par l’Agence d’Urbanisme (A’Urba), fournit au préfet des données pour établir les loyers de référence.

Les loyers de référence reflètent le niveau de loyer pratiqué pour chaque type de logement au regard des critères suivants :

• localisation géographique (4 zones sur Bordeaux)
• époque de construction (avant 1946, 1946 - 1970, 1971 - 1990, après 1990)
• nombres de pièces (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus)
• type d’habitat (appartements et maisons)
• types de mise en location (loués vides et loués meublés)

Un arrêté préfectoral définit tous les ans, pour chaque catégorie de logement, trois niveaux de loyers de référence (hors charges et hors complément de loyer éventuel) :

• un loyer de référence correspondant au loyer médian,
• un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence),
• un loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence).

Le loyer établi entre propriétaire et locataire sera librement fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles le justifiant.

Les contrats de location signés depuis le 15 juillet 2022 à Bordeaux doivent préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement, et respecter le montant de loyer maximum autorisé.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Exemples : Jardin privatif, balcon, piscine, vue sur monument classé.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué si le loyer fixé est inférieur au loyer de référence majoré.

Attention : l’application d’un complément de loyer est interdit si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :

• Des sanitaires sur le palier
• Des signes d'humidité sur certains murs
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) présentant une étiquette énergétique de classe F ou G 
• Des fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
• Un vis-à-vis à moins de 10 m
• Des infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
• Des problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
• Une installation électrique dégradée 
• Une mauvaise exposition de la pièce principale

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité, la commission de conciliation n’étant pas compétente pour la gestion des litiges de ce type). Cette saisine est obligatoire avant action en justice.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) aide les locataires et les propriétaires à régler leurs litiges avant une action judiciaire.

La CDC est composée de représentants des deux parties et dépend du Préfet. Elle permet au bailleur et au locataire de se rencontrer et de trouver ensemble une solution à l’amiable.

La CDC est gratuite et se saisit par l’envoi d’une fiche de saisine avec les pièces justificatives.

Les informations relatives à la commission départementale de conciliation sont disponibles sur le site de la CDC.

Si le bailleur ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut être sanctionné de plusieurs manières :

• Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le remboursement des loyers trop-perçus.
• Le préfet peut mettre en demeure le bailleur et lui infliger une amende (jusqu’à 5 000 € ou 15 000 € selon le cas).
• La loi Elan prévoit un dispositif de récupération des loyers trop-perçus.

Le locataire peut aussi demander une diminution de loyer.

Avant toute signature de bail, je vérifie que mon loyer est conforme grâce au simulateur des loyers qui affichera la valeur de référence pour votre logement (selon sa localisation et ses caractéristiques propres).

Si le logement mis en location était précédemment loué (vacance depuis moins de 18 mois), je dois fixer le loyer hors charges selon la plus basse des limites suivantes :

• Loyer de référence majoré
• Loyer appliqué au précédent locateur, éventuellement révisé

Si mon logement n’était pas loué depuis 18 mois, je peux fixer librement le loyer de base dans la limite du loyer de référence majoré.

Ce cas de figure s’applique aux logements mis en location pour la première fois, les logements vacants depuis plus de 18 mois, ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois (dont le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer).

Un complément de loyer permet de pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.

Il doit être justifié par les caractéristiques particulières de localisation et/ou de confort d’un logement.

Ces caractéristiques :

• ne peuvent pas correspondre à la zone géographique, à la typologie du logement, à son époque de construction ni à son caractère meublé ou non,
• sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
• ne donnent pas lieu à la récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Dans le cas des logements meublés, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments de mobilier d’un logement meublé. Ces éléments ne peuvent pas faire l’objet d’un complément de loyer.

Le montant du complément et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

En l’absence de définition légale précise, si le locataire conteste le complément de loyer, son contenu et son montant seront soumis à l’avis de la commission départementale de conciliation et, en dernier lieu, à l’appréciation du juge.

Le loyer pratiqué est sous-évalué

Après consultation du simulateur, je constate que le loyer pratiqué est inférieur au loyer minoré.

Je peux engager, lors du renouvellement de bail, une procédure de réévaluation du loyer au moins six mois avant le terme du bail.

La marche à suivre est la suivante :

1. Au moins six mois avant la fin du contrat de location, je propose à mon locataire un nouveau loyer respectant les valeurs définies par le dispositif d'encadrement des loyers.
   - La notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence minoré.
   - Si le locataire accepte la demande, le nouveau loyer est appliqué.
2. Si le locataire refuse ou en cas d’absence de réponse du locataire, je contacte par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation ( CDC), quatre mois au moins avant le terme du contrat.
3. La CDC organise une rencontre avec le locataire pour trouver un accord.
   - En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fixé par l’avis de conciliation délivré en séance.
   - En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance.
4. A l’appui de cet avis de non-conciliation de la CDC, je peux saisir le juge judiciaire pour solliciter la hausse de mon loyer.

A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Si je propose une réévaluation du loyer à l’échéance du bail, je ne pourrai pas donner congé à mon locataire pour la même échéance du contrat.

J’ai réalisé des travaux depuis la dernière mise en location

Si des travaux d’amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location, vous pouvez augmenter le loyer, sans toutefois dépasser le loyer de référence majoré en vigueur.

Si les travaux d’amélioration ont été réalisés il y a moins de 6 mois et correspondent à au moins 1 an de loyer : le loyer peut être fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

Si le coût des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC et le nouveau loyer ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré.

Attention : Depuis le 25 août 2022, le loyer d’un logement dont la performance énergétique est classée F ou G ne pourra plus être augmenté, même en cas de loyer inférieur au loyer de référence minoré ou faire l’objet de la révision annuelle selon l’indice IRL.

Si le bail a été signé avant le 15 juillet 2022

Si le loyer de base fixé dans le bail signé est supérieur au loyer majoré, le locataire peut engager une action en diminution du loyer lors du renouvellement du bail :

1. Au moins cinq mois avant la fin du contrat de location, proposition par le locataire d’un nouveau loyer respectant les valeurs définies par l’encadrement des loyers
2. Saisine obligatoire de la Commission départementale de conciliation ( CDC), soit quatre mois maximum avant la fin du contrat.
3. Une phase de conciliation entre le locataire et le propriétaire est organisée par la CDC afin de trouver un accord.
4. En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance et le locataire peut saisir le juge judiciaire pour solliciter la baisse du loyer.
   A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Durant cette action en diminution, le propriétaire ne peut donner congés à son locataire.

Si le bail a été signé à compter du 15 juillet 2022

Si le loyer de base fixé dans le bail signé est supérieur au loyer de référence, le locataire peut engager une action en diminution du loyer :

1. Dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, engagement d’une procédure amiable.
2. Saisine possible de la Commission départementale de conciliation ( CDC) pour demander une diminution du loyer (saisine facultative).
3. Recours devant le juge judiciaire pour solliciter la baisse du loyer avant le terme du bail.

La demande peut également porter sur un remboursement du trop-perçu, obtenu amiablement devant la commission départementale de conciliation ou sur décision rendue par le juge.

Enfin, une sanction administrative (mise en demeure, amende d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale et récupération des loyers trop-perçus) peut être engagée en cas de non-respect de la réglementation.

Dans le cadre d’une colocation à baux multiples, la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer de référence majoré applicable au logement.