Encadrement des loyers à Bordeaux

Pour connaitre le montant du loyer de référence qui s’applique à mon logement je peux consulter le simulateur des loyers :

L’encadrement des loyers est fondé sur l’observation du marché locatif local.
L’Observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération de Bordeaux, porté par l’Agence d’Urbanisme (A’Urba), fournit au préfet des données pour établir les loyers de référence.
Les loyers de référence reflètent le niveau de loyer pratiqué pour chaque type de logement au regard des critères suivants :

• localisation géographique (4 zones sur Bordeaux)
• époque de construction (avant 1946, 1946 - 1970, 1971 - 1990, après 1990)
• nombres de pièces (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus)
• type d’habitat (appartements et maisons)
• types de mise en location (loués vides et loués meublés)

Un arrêté préfectoral définit tous les ans, pour chaque catégorie de logement, trois niveaux de loyers de référence (hors charges et hors complément de loyer éventuel) :

• un loyer de référence correspondant au loyer médian,
• un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence),
• un loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence).

Le loyer établi entre propriétaire et locataire sera librement fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles le justifiant.

Les contrats de location signés à compter du 15 juillet 2022 à Bordeaux devront préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement, et respecter le montant de loyer maximum autorisé.

L’encadrement des loyers est fondé sur l’observation du marché locatif local.

L’Observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération de Bordeaux, porté par l’Agence d’Urbanisme (A’Urba), fournit au préfet des données pour établir les loyers de référence.

L’encadrement des loyers s’applique à la signature de tout nouveau contrat de location signé à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 : première mise en location, renouvellement du bail, changement de locataire, colocations.
Le dispositif concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que le bail mobilité.
Ne sont pas concernés par ce mécanisme d’encadrement des loyers :

• les baux en cours signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance qui font l'objet d'une reconduction tacite,
• les logements sociaux HLM,
• les logements soumis à la loi de 1948,
• les logements conventionnés APL,
• les locations saisonnières,
• les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Exemples : Jardin privatif, balcon, piscine, vue sur monument classé.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué si le loyer fixé est inférieur au loyer de référence majoré.

Attention : l’application d’un complément de loyer est interdit si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :

• Des sanitaires sur le palier
• Des signes d'humidité sur certains murs
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) présentant une étiquette énergétique de classe F ou G 
• Des fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
• Un vis-à-vis à moins de 10 m
• Des infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
• Des problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
• Une installation électrique dégradée 
• Une mauvaise exposition de la pièce principale

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité, la commission de conciliation n’étant pas compétente pour la gestion des litiges de ce type). Cette saisine est obligatoire avant action en justice.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) aide les locataires et les propriétaires à régler leurs litiges avant une action judiciaire.

La CDC est composée de représentants des deux parties et dépend du Préfet. Elle permet au bailleur et au locataire de se rencontrer et de trouver ensemble une solution à l’amiable.

La CDC est gratuite et se saisit par l’envoi d’une fiche de saisine avec les pièces justificatives.

Les informations relatives à la commission départementale de conciliation sont disponibles sur le site de la CDC.

Si le bailleur ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut être sanctionné de plusieurs manières :

• Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le remboursement des loyers trop-perçus.
• Le préfet peut mettre en demeure le bailleur et lui infliger une amende (jusqu’à 5 000 € ou 15 000 € selon le cas).
• La loi Elan prévoit un dispositif de récupération des loyers trop-perçus.

Le locataire peut aussi demander une diminution de loyer.

Avant de signature un bail, je vérifie que le loyer inscrit dans le contrat est conforme, grâce au simulateur des loyers. Il affichera la valeur de référence pour le logement (selon sa localisation et ses caractéristiques propres).

Lors de la signature du contrat de location, je vérifie que le bail mentionne :

• le loyer de référence
• le loyer de référence majoré.

Cette mention doit également figurer sur les annonces immobilières des professionnels comme des particuliers.

Si un complément de loyer est appliqué, je m’assure que le montant du complément de loyer ainsi que sa justification figurent dans le bail.

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent être précisés dans le bail, depuis le 15 juillet 2022.

Si ces mentions sont absentes dans le contrat de location, mon bail n’est pas conforme, je peux engager une procédure de mise en conformité.

La marche à suivre est la suivante :

1. Dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, je mets en demeure le propriétaire de porter cette information au contrat (envoi d’une lettre recommandée avec Accusé de Réception AR).
   Le propriétaire dispose d’un mois pour mettre le bail en conformité.
2. Si le propriétaire refuse ou en cas d’absence de réponse du propriétaire, je peux saisir dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire afin d’obtenir le cas échéant une diminution de mon loyer. Une sanction peut également être ordonnée par le juge.

Mon bail a été signé avant le 15 juillet 2022 et je souhaite renouveler la location au terme du contrat de bail ?

Après avoir vérifié sur le simulateur, je constate que mon loyer actuel  hors charges est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du bail, je peux demander une diminution du loyer.

La marche à suivre est la suivante :

1. Au moins 5 mois avant la fin du contrat de location, je propose à mon propriétaire un nouveau loyer respectant les valeurs définies par l’encadrement des loyers (envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception).
   La notification doit reproduire intégralement l’article 140 VI de la loi ELAN et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
   Si le propriétaire accepte la demande, le nouveau loyer est appliqué.
2. Si le propriétaire refuse ou en cas d’absence de réponse du propriétaire, je contacte par courrier ou courriel la Commission départementale de conciliation ( CDC), 4 mois au moins avant le terme du contrat.
3. La CDC organise une rencontre avec le propriétaire pour trouver un accord. En cas d'accord, le montant du loyer est celui fixé par l’avis de conciliation décidé lors de la rencontre. En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé lors de la rencontre.
4. A l’appui de cet avis de non-conciliation de la CDC, je peux saisir le juge judiciaire pour solliciter la baisse de mon loyer.
   Si je ne saisis pas le juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Durant cette action de demande de baisse du montant du loyer, le propriétaire ne peut pas vous demander de quitter le logement.

Mon bail a été signé à compter du 15 juillet 2022

Après consultation du simulateur, je constate que le loyer de base hors charge et hors complément de loyer, précisé dans le bail signé est supérieur au loyer de référence majoré.

Mon loyer n’est pas conforme au dispositif d'encadrement des loyers, je peux engager une action en diminution du loyer.

La marche à suivre est la suivante : 

1. Dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, j’engage une procédure amiable avec mon propriétaire. En cas de non réponse ou de désaccord de mon propriétaire, je saisie par courrier ou courriel la Commission départementale de conciliation ( CDC), pour demander une diminution de mon loyer (saisine facultative).
2. Je peux saisir le juge judiciaire pour solliciter la baisse de mon loyer avant le terme de mon bail.

Dans ces deux cas, ma demande peut également porter sur un remboursement du trop-perçu par le bailleur, obtenu amiablement devant la commission départementale de conciliation ou sur décision rendue par le juge.

Si le bail indique un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, le propriétaire doit le justifier par rapport aux autres logements similaires du même quartier.

Si le complément de loyer me semble trop élevé ou injustifié, la marche à suivre est la suivante :

1. J’envoie une lettre recommandée avec accusé de réception à mon propriétaire dans les 3 mois après la signature du bail.
2. Si le propriétaire n’est pas d’accord ou en cas d’absence de réponse du propriétaire, je contacte par courrier ou courriel la Commission départementale de conciliation (obligatoire avant de saisir le juge).
3. La CDC organise une rencontre avec le propriétaire pour trouver un accord. En cas d'accord, le montant du complément de loyer est celui fixé par l’avis de conciliation rédigé en séance. En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance.
4. Avec cet avis de non-conciliation, je peux saisir le juge judiciaire dans un délais de 3 mois à compter de la réception de l’avis de conciliation, afin d’obtenir l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

Le nouveau loyer indiqué dans le document de conciliation ou dans la décision de justice s’appliquera rétroactivement à compter du début du bail.